Teama, legătura peste timp în evoluţia pieţei imobiliare

•  
• Teama, legătura peste timp în evoluţia pieţei imobiliare
  

Aparent între piaţa imobiliară din perioada 2004-2008 şi cea din prezent nu există nicio legătură. Doar aparent, pentru că există o conexiune. Teama. Teama de a nu rata nici cea mai mică oportunitate oferită de creşterea aberantă e preţurilor în trecut şi teama de a deschide şi discuţia în ceea ce priveşte o investiţie în imobiliare din prezent.

În 2008, România era considerată în mod ciudat ca fiind imună la criza financiară. Până atunci majoritatea proiectelor imobiliare erau speculative, unele nici nu depăşeau faza de proiectare şi erau deja vândute cu profit către investitorii nou intraţi pe piaţă.

„Aspectele legate de cercetarea pieţei şi alinierea noului proiect de investiţie la caracteristicile cererii specifice fiecărui segment şi tip de active erau complet ignorate, accentul punându-se pe viteza cu care se achiziţiona terenul suport, se obţineau permisele de urbanism şi eventual autorizaţia de construcţie şi apoi se realiza vânzarea pe hârtie către următorul investitor din lanţul speculativ”, spune Radu Boitan, preşedintele  Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) România, fost country manager al consultantului King Sturge.

Ce s-a întâmplat
Evident că, în aceste condiţii de piaţă, marea majoritate a jucătorilor din piaţă care au băgat şi scos bani mulţi din România în perioada 2005-2008 au ignorat semnele care anunţau criza şi şi-au reinvestit capitalul pe la jumătatea anului 2008 mână în mână cu băncile într-o nouă încercare de a roti banii pe termen scurt sau foarte scurt. Iar asta le-a fost fatal multora şi a declanşat actuala stare de spirit din bănci, care au ajuns să fugă de imobiliare.
Sumele investite au rămas blocate în active scumpe  a căror valoare de piaţă s-a depreciat aproape peste noapte şi a făcut inutilă orice reacţie. În plus, gradul ridicat de îndatorare şi termenele scurte de plată ale creditelor contractate au omorât şi capitalul investit iniţial, iar cazurile fericite care încă făceau bani din chirii au fost absorbite de nivelul serviciului masivelor datorii bancare.
Astfel, teama de a rata un profit şi mai mare a alimentat specularea agresivă şi a cauzat picajul brutal şi rapid al pieţei care a început în a doua jumătate a lui 2008, pentru ca în 2009 să fie deja evident şi masiv.
Anul 2012 a marcat pentru puţinii investitori rămaşi pe piaţa locală o nouă strategie. Pragmatismul, ba de-a dreptul teama de a investi orice bănuţ în plus fără a avea certitudinea că acesta se va întoarce. Astfel, livrările de spaţii pe toate clasele de active s-au redus drastic în lipsa finanţării, a cererii extrem de selective şi a lichiditătii reduse din piaţa investiţiilor.

„Pe sectoare, ultimul an pozitiv pentru imobiliarele româneşti a fost 2008, când au fost marcate recorduri în ceea ce priveşte absorbţia de spaţii de birouri la nivelul Capitalei, cu circa 255.000 mp. Acum, absorbţia e de circa 200.000 mp, dar structura contractelor e cu totul alta. Apar în măsură foarte redusă contracte de închiriere noi, majoritatea fiind consolidarea şi restructurarea spaţiilor ocupate de marii operatori economici în diferite zone ale oraşului, către un singur imobil reprezentativ, modern şi eficient economic şi funcţional”, continuă Radu Boitan.

Cum arată piaţa
Retailul era, în 2008, în plin boom cu peste 700.000 mp anunţaţi pentru livrare până în 2010. În ultimii ani, însă, acest sector a fost cel mai afectat sector imobiliar cu restrângeri sau închideri multiple de magazine, reduceri masive ale chiriilor , creşterea ratelor de neocupare de multe ori până la limita intrării în insolvenţa sau chiar faliment, precum s-a întâmplat cu Tiago Oradea, Armonia Brăila sau City Mall Bucureşti.
Macromall din Braşov sau City Mall din Bucureşti, cu vânzare voluntară sau forţată cu discounturi mari faţă de preţul de achiziţie. În fapt, bani mai serioşi s-au plătit doar atunci când băncile şi-au mutat proprietatea dintr-un buzunar în celălat, precum s-a întâmplat cu Liberty Center.
Optica investitorilor şi managerilor de centre comerciale s-a schimbat, iar livrările de proiecte noi se vor situaa la puţin peste 180.000 mp, sub 30% din nivelul anunţat pentru 2008-2010. Mai mult, marea majoritate a proiectelor noi sunt limitate de formatele de retail tip supermarket sau big box ce vor include un hypermarket şi galeriile comerciale complementare, cu contracte de închiriere securizate în avans şi chiriaşi puternici, pentru că altfel băncile nu dau niciun ban.
Anul acesta, în retail, au fost trei evenimente majore, inaugurarea Palas Iaşi, proiectul de 260 de milioane de euro al lui Iulian Dascălu, deschiderea Ploieşti Shopping City deţinut de NEPI şi Carrefour, acesta fiind unul dintre cele mai mari malluri din provincie (55.000 mp), dar şi singurul proiect de retail care a primit finanţare în 2012 şi, în fine, recenta preluare a magazinelor Real de către francezii de la Auchan, care au cumpărat întreaga reţea est europeană a nemţilor cu 1,1 miliarde de euro.
Şi dacă deschiderea a două proiecte nu e mare lucru, preluarea Real venită după ce Lidl a preluat magazinele Plus sau cea a intrarea supermarket-urilor G’Market în portofoliul Mega Image indică clar tendinţa de consolidare a piaţei de retail.
Pe piaţa birourilor lucrurile se mişcă ceva mai bine, se fac ceva tranzacţii, sudafricanii de la NEPI  (Floreasca Business Park, City Business Centre Timişoara), s-au închiriat circa 95.000 mp în primele nouă luni ale anului, dar gradul de neocupare rămâne ridicat, la 17,5%, mai ales în zona Pipera, unde traficul aglomerat pune probleme şi alungă chiriaşii.
În 2012 activitatea pe sectorul industrial este majoritar îndreptată către sectorul producţiei, cu accent deosebit în sfera producţiei de automobile şi a industriei de echipament petrolier, dezvoltarea speculatiă fiind aproape inexistentă.
În fine, pe piaţa rezidenţială, în afară de ceva mişcări ale dezvoltatorilor mari, Adama dezvoltă cu 16 milioane de euro alte 200 de apartamente în Titan, iar GTC a pornit faza a doua a FeliCity Residence, e linişte aproape totală. Mulţi dintre jucători aşteaptă o nouă ediţie a Prima Casă, iar incertitudinea economică ţine şi puţinii bani disponibili departe de acest sector.

Ce urmează
Conform lui Radu Boitan, atât procesul investiţionalcât şi modelul decizional aplicat de juăatorii din mediul local vor cunoaşte schimbări majore în contextul maturizării pieţei. Aceasta pornind de la realizarea investigaţiilor de piaţă relevante pentru activul/proiectul studiat şi colaborarea cu profesioniştii relevanţi la nivel local pentru analizarea şi interpretarea corectă a datelor rezultate, până la adaptarea corespunzătoare a strategiilor investiţionale la specificul cererii şi ofertei din piaţa locală de profil şi evitarea prejudecăţilor şi implementarea imediată de modele şi procese importate .

Sursa: http://ro.stiri.yahoo.com/teama-leg%C4%83tura-peste-timp-%C3%AEn-evolu%C5%A3ia-pie%C5%A3ei-imobiliare-085623472.html